İmar planları, imar planı değişiklikleri ve bunların uygulanmasına yönelik parselasyon işlemleri, imar hukukunda en sık uyuşmazlık konusu yapılan idari işlemler arasında yer almaktadır. Bu çalışmada, söz konusu işlemler Danıştay’ın güncel içtihatları ışığında incelenmiş; imar planlarının hukuki niteliği, plan değişikliklerinin yargısal denetim ölçütleri, parselasyon işlemlerinin dayanak planlarla ilişkisi ve dava açma sürecinde dikkat edilmesi gereken hususlar ele alınmıştır. Ayrıca konuya ilişkin önemli Danıştay kararlarının tarihleri ile esas ve karar numaralarına yer verilerek, farklı içtihadi yaklaşımlar karşılaştırmalı şekilde değerlendirilmiştir.
Soru 1: İmar planları neden sık dava konusu edilir?
İmar planları, genel ve düzenleyici nitelikte işlemler olduğu için doğrudan taşınmazların kullanım biçimini, yapılaşma hakkını, yoğunluğu ve fonksiyonunu belirler. Bu nedenle planların şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı yönünden denetimi yargı pratiğinde çok sık gündeme gelir. Özellikle planın bir taşınmaza getirdiği kullanım kararı, yoğunluk artışı veya azalışı, donatı dengesi ve ulaşım sistemi üzerindeki etkisi dava sebebi yapılmaktadır.
Danıştay’ın yerleşik yaklaşımına göre imar planı, ilanı gereken genel düzenleyici işlem niteliğindedir. Bu nedenle askı ilan süresi içinde plana karşı doğrudan iptal davası açılabilir. İmar planının uygulanması sonucunda tesis edilen işlemler ise ayrıca dava konusu edilebilir.
Bu çerçevede güncel ve doğrudan ilgili kararlar şunlardır: Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 21.09.2022 tarihli, E:2022/958, K:2022/7851 sayılı kararı; Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 28.09.2023 tarihli, E:2022/7422, K:2023/7011 sayılı kararı; Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 12.06.2025 tarihli, E:2021/10854, K:2025/3252 sayılı kararı. Bu kararlar, imar planlarının dava edilebilirliğini ve uygulama işlemleriyle ilişkisini açık biçimde ortaya koymaktadır.
Soru 2: İmar planı değişiklikleri hangi sebeplerle iptal edilebilir?
İmar planı değişiklikleri, plan ana kararlarını, bütünlüğünü ve sürekliliğini bozuyorsa ya da sosyal ve teknik altyapı dengesini zedeliyorsa iptal riski taşır. Özellikle parsel bazında yoğunluk artışı, kat adedi artışı, bina yüksekliği artışı veya kamu yararı ile bağdaşmayan fonksiyon değişiklikleri yargı denetiminde sıkça sorun edilir. Plan değişikliğinin teknik gerekçeye dayanması, ihtiyaç analizinin yapılması ve planlama bütünlüğünün korunması gerekir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8. maddesi, plan değişikliklerinin plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü ve sosyal-teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde yapılmasını şart koşmaktadır. Ayrıca fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere parsel bazında nüfus, yoğunluk, kat adedi ve bina yüksekliğini artıran plan değişiklikleri yapılamaz. Bu düzenleme, özellikle parsel bazlı ve parçacı plan değişikliklerine karşı güçlü bir hukuki ölçüt sunmaktadır.
Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 22.03.2021 tarihli, E:2017/3472, K:2021/4249 sayılı kararı; plan değişikliği ile birlikte parselasyon işleminin de dava konusu edildiği uyuşmazlıklarda planın şehircilik ilkeleri bakımından denetlenmesi gerektiğini göstermesi açısından önemlidir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 18.12.2023 tarihli, E:2023/357, K:2023/3155 sayılı kararı ise parçacı yaklaşımın planın bütünlüğünü bozması halinde iptal sonucunu destekleyen güncel bir örnektir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 17.04.2024 tarihli, E:2023/2570, K:2024/810 sayılı kararı da 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile buna dayalı parselasyon işlemi arasındaki bağı göstermesi bakımından doğrudan ilgilidir.
Soru 3: Parselasyon işlemi nedir ve neden dava konusu olur?
Parselasyon, uygulama imar planına uygun biçimde taşınmazların yeniden düzenlenmesi, imar parsellerine ayrılması, kamu alanları için kesintiler yapılması ve hak sahiplerine yeni tahsislerin verilmesi işlemidir. Bu işlem doğrudan mülkiyet üzerinde etkili olduğu için en çok dava konusu edilen imar uygulamalarından biridir. Özellikle düzenleme ortaklık payı oranı, eşdeğer tahsis, kök parselin konumu, fiili kullanımın dikkate alınmaması, farklı muamele yapılması veya düzenleme sahasının hukuka aykırı belirlenmesi dava sebebi olabilir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesi, imar planı bulunan alanlarda öncelikle parselasyon planının yapılmasını esas kılar. Parselasyon planları, uygulama imar planına dayanmak zorundadır. Bu nedenle dayanak plan hukuka aykırıysa, parselasyon da dayanaksız kalabilir.
Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 07.03.2022 tarihli, E:2020/1500, K:2022/2682 sayılı kararı, imar planlarının hukuka aykırı bulunması halinde parselasyon işleminin de iptali gerektiğini açıkça vurgular. Aynı yönde Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 22.03.2021 tarihli, E:2017/3472, K:2021/4249 sayılı kararı da, parselasyon işlemi ve dayanak imar planlarının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir. Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 02.05.2025 tarihli, E:2021/10854, K:2025/3252 sayılı kararı ise, parselasyon işlemiyle birlikte dayanak imar planlarının da dava konusu edilebildiğini ve incelemenin hangi planlar üzerinden yapılacağının tespit edilmesi gerektiğini ortaya koyar.
Soru 4: Parselasyon işlemine karşı dava açılırken dayanak imar planı da birlikte dava konusu edilebilir mi?
Evet, edilebilir. Uygulama işlemi niteliğindeki parselasyon işlemine karşı dava açılırken, buna dayanak olan uygulama imar planı veya nazım imar planı da birlikte dava konusu yapılabilir. Hatta uygulamada çoğu kez parselasyon işlemi ile plan değişikliği birlikte hedef alınır; çünkü parselasyon çoğu zaman planın doğrudan sonucudur. Ancak dava dilekçesinde hangi işlemlerin hangi yönleriyle iptalinin istendiği açık biçimde gösterilmelidir.
Danıştay’ın güncel yaklaşımı bu yöndedir. Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 21.09.2022 tarihli, E:2022/958, K:2022/7851 sayılı kararı ile 28.09.2023 tarihli, E:2022/7422, K:2023/7011 sayılı kararı, uygulama işlemine karşı veya uygulama işlemiyle birlikte dayanak plana karşı da dava açılabileceğini açıkça kabul etmektedir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 28.04.2022 tarihli, E:2022/47, K:2022/1665 sayılı kararı da aynı doğrultudadır. Bu kararlar, dava stratejisi bakımından son derece önemlidir; çünkü bazı hallerde sadece plana değil, planı uygulayan işleme karşı da başvurulması gerekir.
Soru 5: Parselasyon işlemlerinde en çok hangi hukuka aykırılıklar ileri sürülür?
Parselasyon davalarında en sık ileri sürülen itirazlar, eşitlik ilkesine aykırı tahsis, kök parsele mümkün mertebe yakın yerden tahsis yapılmaması, düzenleme ortaklık payının hatalı alınması, düzenleme sınırının hukuka aykırı çizilmesi, hisseli tahsisin gereksiz veya orantısız yapılması ve mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahaledir. Ayrıca bazı durumlarda uygulama alanında fiili kullanım ve mevcut yapılaşma dikkate alınmaksızın işlem tesis edilmesi de iptal sebebi yapılır.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in parselasyon planının açıklama raporu, kontrolü, onayı ve tebliğine ilişkin hükümleri bu davalarda teknik denetim açısından önem taşır. Özellikle düzenleme sahasının tespiti, düzenleme sınırının geçirilmesi ve dağıtım ilkeleri dava dosyalarında inceleme konusu olur.
Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 22.03.2021 tarihli, E:2017/3472, K:2021/4249 sayılı kararı, parselasyon işlemi ve dayanak planların davacının taşınmazına ilişkin kullanım kararlarıyla sınırlı olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirtmesi bakımından önemlidir. Bu karar, parselasyon uyuşmazlıklarında incelemenin somut taşınmazla bağlantılı yürütülmesi gerektiğini göstermektedir. Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 07.03.2022 tarihli, E:2020/1500, K:2022/2682 sayılı kararı ise dayanak plan hukuka aykırıysa parselasyonun da iptal edileceğini söyleyerek önemli bir risk alanını ortaya koyar.
Soru 6: İmar planına karşı dava açma süresi ile parselasyon işlemine karşı dava açma süresi aynı mıdır?
Hayır, aynı değildir. İmar planı ilanı gereken düzenleyici işlem olduğu için askı ilan süresinin bitiminden itibaren dava açma süresi işlemeye başlar. Parselasyon işlemi ise muhatabına usulüne uygun tebliğ edilmeli veya işlemin tüm unsurlarıyla öğrenildiği açık biçimde ortaya konulmalıdır. Bu nedenle parselasyon bakımından öğrenme tarihi ve tebligat tarihi kritik önem taşır.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesi, düzenleyici işlemlere karşı dava süresinin ilan tarihini izleyen günden başlayacağını düzenler. Aynı maddede, bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililerin düzenleyici işlem, uygulanan işlem veya her ikisi aleyhine birden dava açabileceği de belirtilir. Bu hüküm, imar planı ile parselasyon arasındaki bağlantı açısından belirleyicidir.
Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 02.05.2023 tarihli, E:2022/3356, K:2023/4209 sayılı kararı, genel düzenleyici işlem niteliğindeki imar planına karşı askıdan itibaren dava açılabileceğini, parselasyon gibi subjektif işlemlerde ise tebligat veya öğrenmenin aranacağını açıkça ifade eder. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 09.06.2021 tarihli, E:2021/154, K:2021/1202 sayılı kararı ile 28.04.2022 tarihli, E:2022/258, K:2022/1668 sayılı kararı da aynı çizgidedir.
Soru 7: Mahkemeler imar planı değişikliğini incelerken sadece taşınmaz malikinin mağduriyetine mi bakar?
Hayır, sadece malik mağduriyetine bakılmaz. Yargısal denetimde esas ölçüt şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararıdır. Parsel malikinin mağduriyeti tek başına belirleyici bir kriter değildir; bunun yanında planın bütünlüğü, teknik altyapı dengesi, fonksiyon uyumu ve plan kararlarının gerekçesi değerlendirilir.
Danıştay uygulaması bu konuda nettir. Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 2021 tarihli kararları, parsel bazında değerlendirmeyi aşan genel şehircilik analizi yapılması gerektiğini ortaya koymuştur. Özellikle Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 22.03.2021 tarihli, E:2017/3472, K:2021/4249 sayılı kararı, parsel bazında kamulaştırma yükü veya ekonomik tercihlerin şehircilik ilkeleri bakımından tek başına inceleme konusu yapılamayacağını gösteren yönüyle dikkat çekicidir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 18.12.2023 tarihli, E:2023/357, K:2023/3155 sayılı kararı ise parçacı yaklaşımın plan bütünlüğünü bozması halinde iptal yönünde değerlendirme yapılabileceğini göstermektedir.
Soru 8: İmar planı değişikliği ile parselasyon işlemi arasında nasıl bir hukuki bağ vardır?
Parselasyon işlemi çoğu zaman dayanak imar planının uygulanma aracıdır. Bu nedenle plan değişikliği hukuka aykırıysa, ona dayanılarak yapılan parselasyon da sakatlanabilir. Tersine, plan hukuka uygun olsa bile parselasyonun dağıtım, tahsis ve düzenleme ortaklık payı yönünden ayrıca hukuka uygun olması gerekir.
Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 07.03.2022 tarihli, E:2020/1500, K:2022/2682 sayılı kararı bu ilişkinin en açık örneklerinden biridir. Kararda, imar planlarında hukuka aykırılık bulunması halinde parselasyon işleminin de dayanaksız kalacağı, planlarda hukuka aykırılık yoksa parselasyonun kendi amacı ve tahsis-dağıtım ilkeleri bakımından inceleneceği belirtilmiştir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 17.04.2024 tarihli, E:2023/2570, K:2024/810 sayılı kararı da, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile buna dayalı parselasyon arasında doğrudan bağ kurmaktadır.
Soru 9: Güncel içtihatlar arasında farklı vurgu veya yaklaşım var mı?
Evet, farklı kararlar arasında vurgu farkı vardır; ancak temel ilke değişmemiştir. Bir grup karar, imar planlarının düzenleyici işlem niteliğine ve planlara dayalı uygulama işlemlerinin birlikte dava edilebilirliğine vurgu yapar. Diğer grup kararlar ise özellikle parselasyonun somut dağıtım ve tahsis ilkeleri yönünden ayrı bir incelemeyi gerektirdiğini öne çıkarır.
Örneğin Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 21.09.2022 tarihli, E:2022/958, K:2022/7851 sayılı kararı ile 28.09.2023 tarihli, E:2022/7422, K:2023/7011 sayılı kararı, birlikte dava edilebilirlik yönünü öne çıkarır. Buna karşılık Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 22.03.2021 tarihli, E:2017/3472, K:2021/4249 sayılı kararı, incelemenin davacının taşınmazına ilişkin kullanım kararıyla sınırlı yürütülmesi gerektiğini vurgular. Bu farklılık bir çelişkiden çok, uyuşmazlığın niteliğine göre inceleme kapsamının değişmesi olarak anlaşılmalıdır. Uygulamada en güvenli yaklaşım, hem plan hem de parselasyon bakımından somut olayın birlikte değerlendirilmesini istemektir.
Sonuç
İmar planları, imar planı değişiklikleri ve bunların uygulanmasına yönelik parselasyon işlemleri imar hukukunda en sık dava konusu edilen işlemlerdir. Güncel Danıştay kararları, planların düzenleyici işlem niteliğini, plan değişikliklerinin plan bütünlüğü ve kamu yararı ölçütlerine tabi olduğunu, parselasyon işleminin ise dayanak planla birlikte ve ayrıca kendi iç kuralları bakımından denetlenebileceğini göstermektedir. Dava stratejisi bakımından, özellikle plan değişikliği ve parselasyon işlemlerinde hem dayanak planın hem uygulama işleminin birlikte değerlendirilmesi büyük önem taşır.
| Soru Başlığı | Temel Hukuki Nokta | Güncel Karar Örnekleri |
| İmar planı neden dava konusu olur? | Düzenleyici işlem, kamu yararı ve şehircilik ilkeleri denetimi | Danıştay 6. Daire, 2022/958 E., 2022/7851 K.; 2023/7422 E., 2023/7011 K. |
| Plan değişikliği neden iptal edilir? | Plan bütünlüğü, teknik gerekçe, altyapı dengesi | Danıştay 6. Daire, 2017/3472 E., 2021/4249 K.; DİDDK, 2023/357 E., 2023/3155 K. |
| Parselasyon neden dava konusu olur? | Tahsis, dağıtım, DOP, mülkiyet etkisi | Danıştay 6. Daire, 2020/1500 E., 2022/2682 K. |
| Plan ve parselasyon birlikte dava konusu olabilir mi? | Uygulama işlemi ile dayanak plan birlikte ileri sürülebilir | Danıştay 6. Daire, 2022/958 E., 2022/7851 K.; DİDDK, 2022/47 E., 2022/1665 K. |
| Dava süresi nasıl işler? | Plan için askı, parselasyon için tebligat/öğrenme | Danıştay 6. Daire, 2022/3356 E., 2023/4209 K. |
Kaynaklar
Mevzuat
3194 sayılı İmar Kanunu – https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=3194&mevzuatTur=1&mevzuatTertip=5
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu – https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=2577&mevzuatTur=1&mevzuatTertip=5
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik – https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=34305&mevzuatTur=7&mevzuatTertip=5
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği – https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=23722&mevzuatTur=7&mevzuatTertip=5
İçtihat
[Danıştay 6. Daire Başkanlığı, 2022/958 E., 2022/7851 K.](
[Danıştay 6. Daire Başkanlığı, 2022/7422 E., 2023/7011 K.](
[Danıştay 6. Daire Başkanlığı, 2022/3356 E., 2023/4209 K.](
[Danıştay 6. Daire Başkanlığı, 2017/3472 E., 2021/4249 K.](
[Danıştay 6. Daire Başkanlığı, 2020/1500 E., 2022/2682 K.](
[Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2022/47 E., 2022/1665 K.](
[Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2023/357 E., 2023/3155 K.](
[Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2023/2570 E., 2024/810 K.](