Kentsel dönüşüm yardımlarına ilişkin uyuşmazlıklar, uygulamada çoğunlukla kira yardımı, faiz desteği, tahliye desteği, geçici konut veya işyeri tahsisi ve yapım için yardım taleplerinin idare tarafından reddedilmesi üzerine ortaya çıkmaktadır. Hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması adına, bu tür uyuşmazlıklarda idari yargı denetiminin sınırlarını ve yasal dayanakları bilmek büyük önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği ve Başvuru Usulü Nasıl Olmalıdır?
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında temel sorun; başvuru sahibinin yasal olarak yardım hakkına sahip olup olmadığı, başvurunun süresinde yapılıp yapılmadığı ve idarenin ret işleminin kanuni bir dayanağa dayanıp dayanmadığıdır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki yardımlar, yalnızca hak sahipliği yönünden değil, aynı zamanda başvuru usulü ve yardım türünün niteliği bakımından da titizlikle değerlendirilmek zorundadır.
1. 6306 Sayılı Kanun’un 5. Maddesi ve Yardım Türleri
6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca; anlaşma ile tahliye edilen yapılarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilmektedir. Ayrıca uygulamanın gerektirmesi halinde, bu kişilerin dışında kalan kullanıcılara da yardım sağlanabileceği kabul edilmiştir.
2. Başvuru Süresi ve İkamet Şartı (Kritik 1 Yıllık Süre)
Kira yardımı başvurularına ilişkin usul, 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesinde net bir şekilde belirlenmiştir. Buna göre; başvurunun tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması yasal bir zorunluluktur. Önemli bir diğer kısıtlama ise aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteğinin aynı anda verilemeyeceğidir.
Kentsel Dönüşüm Davalarında Tarafların İddia ve Savunmaları
Kentsel dönüşüm kira yardımı davalarında davacıların (vatandaşların) ve davalı idarenin (Bakanlık/Belediye) ileri sürdüğü başlıca iddialar belirli eksenlerde toplanmaktadır:
- Davacıların İddiaları: Genellikle yönetmeliğin veya idari kılavuzların kanunda yer almayan ek şartlar getirdiği (başvuru süresi, ikamet şartı vb.) ileri sürülür. Başvurunun süresinde yapıldığı, hak sahipliği sıfatının idarece yanlış değerlendirildiği veya benzer durumdaki kişilere ödeme yapılırken kendilerine yapılmamasının eşitlik, güven ve ölçülülük ilkelerine aykırı olduğu savunulur.
- İdarenin Savunmaları: İdare ise çoğunlukla yasal başvuru süresinin geçtiğini, ikamet şartının oluşmadığını veya yardım türü bakımından başvurucunun kapsam dışı kaldığını belirterek işlemin mevzuata uygun olduğunu iddia eder.
İdare Mahkemesinin Denetim Sınırı ve İncelediği Belgeler
Kentsel dönüşüm yardımlarının reddine karşı açılan davalarda idare mahkemeleri yerindelik denetimi yapamaz; yalnızca idari işlemin hukuka uygun olup olmadığını denetler.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun (İYUK) 2. maddesi uyarınca idari yargı; işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurlarını inceler. Mahkeme, idarenin keyfi olarak yardım vermek isteyip istemediğine değil, ret işleminin kanun ve yönetmeliğe uygunluğuna bakar.
İdare Mahkemesi Tarafından İstenen Somut Deliller
Mahkemenin esas incelemesi, soyut mağduriyet anlatımlarıyla değil, tamamen belgeye dayalı hukuki denetimle gerçekleştirilir. Somut inceleme sürecinde şu belgeler birlikte değerlendirilir:
- Tapu kayıtları ve adres kayıt sistemi (MERNİS) verileri,
- Riskli yapı tespiti, tahliye veya yıkım tutanakları,
- Başvuru dilekçesi, tebliğ belgeleri ve idarenin resmi ret yazısı.
Danıştay Emsal Kararları: Süre ve İkamet Şartı
Danıştay’ın kentsel dönüşüm kira yardımlarına ilişkin kararları, ilk derece idare mahkemeleri için doğrudan yol göstericidir.
Danıştay 6. Dairesi’nin 2020/3451 E., 2021/8817 K. Sayılı Kararı
Bu emsal kararda; riskli yapıda ikamet etme şartı getiren kılavuz hükmü ile 1 yıllık başvuru süresi birlikte değerlendirilmiştir. Davacının “kanunda olmayan ek şart getirildi” iddiasına karşılık Danıştay, başvuru süresi ve ikamet şartı yönünden hukuka aykırılık bulunmadığına hükmetmiştir. Bu karar, üst norm-alt norm ilişkisinde idari düzenlemelerin sınırlarını çizmesi bakımından kritiktir.
Danıştay 6. Dairesi’nin 2019/2571 E., 2021/6207 K. Sayılı Kararı
Danıştay bu kararında, tahliye tarihinden itibaren uygulanan 1 yıllık süre kuralının hukuki gerekçesini açıklamıştır. Mahkeme; bu sürenin kamu hizmetlerinin planlı yürütülmesi, idarenin iş ve eylem yükünü öngörebilmesi ve mali kaynaklarını yönetebilmesi açısından tamamlayıcı ve zorunlu bir idari organizasyon unsuru olduğunu kabul etmiştir.
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında Görevli Mahkeme Neresidir?
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok duraksama yaşanan konulardan biri de görevli yargı yerinin belirlenmesidir. Uyuşmazlık Mahkemesi, tartışmalara son noktayı koymuştur.
Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 2023/717 E., 2023/490 K. ve 2024/112 E., 2024/202 K. sayılı emsal kararlarında; 6306 sayılı Kanun uyarınca işleme tabi tutulan yapıların idarece yıktırılması nedeniyle kira yardımı yapılmamasından doğan alacak davalarının İDARİ YARGI YERİNDE (İdare Mahkemesinde) görülmesi gerektiği kesin olarak kabul edilmiştir.
Bu kararlar, kentsel dönüşüm yardım ödemelerinin yapılmaması veya eksik yapılması durumunun sadece basit bir özel hukuk alacağı değil, doğrudan idari işlemden doğan bir hak ihlali (Tam Yargı Davası) niteliğinde olduğunu tescillemiştir.
Sonuç ve Hukuki Tavsiyeler
Kentsel dönüşüm yardımlarına ilişkin uyuşmazlıklarda; davacının sıfatı (malik/kiracı), başvuru süresi, talep edilen yardımın türü ve idarenin ret gerekçesi davanın kaderini belirleyen unsurlardır. Hak kaybına uğramamak adına, idari dava açılmadan önce başvurunun süresinde yapılıp yapılmadığı ve red işleminin hukuki dayanağı doğru analiz edilmelidir.