İLAMSIZ İCRA YOLU İLE KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ VE KİRALANANIN TAHLİYESİ

     Günümüzde hukuki birçok sorunla karşı karşıya kalmamız kaçınılmazdır. Bunlardan en sık karşılaşılan durumlardan birisi de kira alacağından veya kiralananın tahliyesinden kaynaklanan anlaşmazlıklardır.

     İlk akla gelen kiracım borcunu ödemedi icra yolu ile alacağımı alabilir miyim veya kiracımı tahliye ettirebilir miyim sorusudur.

   Evet ilamsız İcra takibi yolu ile kira alacağınızın tahsili ve kiralananın tahliyesi İİK 269 ve 276 maddeleri gereğince mümkündür. Ancak bu konu da bazı hususlara dikkat etmek gerekmektedir.

1- Kiraya veren ile kiracı arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmenin olması.

2- Kira alacağının ödenmemesi veya,

3- Kira süresinin dolmasına rağmen kiralananın tahliye edilmemiş olması gerekir.

   Burada dikkat edilmesi gerek nokta ilamsız icra takibi yolu ile kira alacağı talep edilmeksizin sadece tahliye talep edilmesi ancak kira süresinin bitmesi halinde mümkündür. Yani İhtiyaç nedeniyle veya sözleşmeye aykırı kullanım vb. durumlar için bu yola müracaat yasal olarak mümkün değildir.

   Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilâmsız tahliye yoluna başvurabilmek için, kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü olması gerekir. Sözlü bir anlaşmayla kiraya verilen bir taşınmazın bu şekilde tahliyesi istenemez. Yazılı kira sözleşmesi ile kiralanan bir taşınmazın kiralama süresi bitmesinden itibaren bir ay içinde yazılı sözleşme veya tahliye taahhütnamesi eklenerek icra dairesinden tahliye istenebilir. (İİK 272/1)

   Ancak kiraya verenin kiracıdan kira alacağı varsa ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesi şart değildir.

   Takip talebini alan icra dairesi Örnek No :13 teki "adî kiraya ve hasılat kiralarına ait takipte ödeme emri’ni kiracıya gönderir. Ödeme emrinde 7 gün (6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde (hâsılat kirasında 60 gün) ödeme yapılması gerektiği belirtilir.

   Kiracı tarafından 7 günlük sürede takibe itiraz edilmez ve 30 gün içersinde de kira borcu ödemesi yapılmazsa takip kesinleşir ve kiraya veren (alacaklı) icra Mahkemesine dava açarak borçlunun taşınmazdan tahliyesini isteyebilir.

   Şunu da belirtmek gerekir ki, 7 günlük itiraz süresi içinde kiracının itiraz etmemesi taşınmazın tahliyesi için tek başına yeterli değildir.

   Bu süreyi kaçıran kiracı 30 -(hasılat kirasında 60) günlük sürede takibe konu kira borcunu öderse tahliye bu yolla artık imkansız hale gelecektir. Bu süreler geçtikten sonra ödeme yapılmış olsa bile icra mahkemesi tarafından tahliye kararı verilmesi gereklidir.

   Yapılan takibe karşı İİK'nin 269/2. maddesi hükmüne göre borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi ve kira ilişkisini kabul etmiş sayılır.

   İtiraz edilmemesi halinde kiraya veren 30 günlük sürenin dolmasından itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı verilmesini talep etmelidir.

Bu süreyi kaçıran kiraya veren, bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibinde bulunamaz.

   Sadece kira alacağının tahsili amaçlanıyor ise icra müdürlüğünden genel haciz yolu ile icra takibi başlatılabilir. Bu durumda kiracıya örnek 13 değil, 7 nolu ödeme emrinin tebliğ edilmesi gerekir. Bu tebliğden itibaren 7 günlük itiraz süresi içerisinde kiracının borca itiraz etmemesi halinde takip kesinleşir ve haciz talep edilebilir, şayet ödeme emrine süresinde itiraz edilirse İİK nun 66. maddesi gereğince takip durur. İtirazın iptali için bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılması gerekir. (Y. 20. HD.2016/4490 E., 2016/7079 K., 16.6.2016 T.)

   En iyi ve en hızlı sonucu almak için bu konularda bir avukata müracaat etmek sizi hem zaman hem ekonomik kayıptan koruyacaktır.

   Kaybetmek için yanlış bir adımın yeteceği unutulmamalıdır.