Kira ilişkileri, hem kiracılar hem de kiraya verenler için önemli hukuki sonuçlar doğuran bir alandır. Özellikle kira bedelinin belirlenmesi noktasında taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilmekte ve bu durum kira tespit davası açılmasını gerektirebilmektedir. Bu yazımızda, kira tespit davasının hukuki dayanaklarını, dava şartı olarak arabuluculuğu, dava açarken ve dava sürecinde dikkat edilmesi gerekenleri, talep ve talepte dikkat edilmesi gereken hususları Yargıtay kararlarıyla birlikte detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Yasal Çerçeve Kira bedelinin tespiti davaları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri çerçevesinde yürütülür. TBK’nın 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel hükümleri düzenlerken, HMK ise dava sürecine ilişkin usul kurallarını belirler.
TBK madde 344, kira bedelinin belirlenmesinde temel prensipleri ortaya koyar. Buna göre, tarafların anlaşmaları, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anlaşma olmaması durumunda ise hakim, kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kira bedelini belirler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
TBK madde 345 ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini belirtir. Ancak, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için belirli süre şartları öngörülmüştür.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk
Kira tespit davaları, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesi uyarınca dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu durum, dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın zorunlu olduğu anlamına gelir.
Arabuluculuk süreci, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru halinde, tarafların ilk toplantıya davet edilmeleri ve taraflarla arabulucu arasında sürecin devam ettirilmesi konusunda anlaşmaya varılıp bu durumun bir tutanakla belgelendirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.
Arabuluculuk sürecinin sonunda anlaşmaya varılamadığına dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Aksi takdirde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Dava Açarken Dikkat Edilmesi Gereken Konular
Kira tespit davası açmadan önce dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar bulunmaktadır:
Yetkili Mahkeme: Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- Dava Açma Süresi: TBK madde 345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için belirli süre şartları vardır. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davalarda mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Dava Şartı Arabuluculuk: Yukarıda da belirtildiği üzere, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve anlaşmaya varılamadığına dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.
Dava Dilekçesinin İçeriği:HMK madde 119’da dava dilekçesinde bulunması gereken hususlar açıkça belirtilmiştir. Bu hususlara eksiksiz uyulması davanın sağlıklı ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.
Dava Süreci
Kira tespit davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Dava süreci genel olarak şu adımları içerir:
Dava Dilekçesinin Sunulması: Arabuluculuk son tutanağı ile birlikte dava dilekçesi yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur.
Tebligat: Dava dilekçesi davalıya tebliğ edilir.
Cevap Dilekçesi: Davalı, dava dilekçesine karşı cevap dilekçesini sunar.
Ön İnceleme Duruşması: Mahkeme, dilekçeler aşaması tamamlandıktan sonra ön inceleme duruşması yapar. Bu duruşmada dava şartları ve ilk itirazlar incelenir, uyuşmazlık konuları belirlenir ve taraflar sulhe teşvik edilir.
Tahkikat Aşaması: Ön inceleme duruşması sonrasında tahkikat aşamasına geçilir. Bu aşamada deliller toplanır, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi büyük önem taşır. Bilirkişiler, kiralananın konumu, özellikleri, emsal kira bedelleri gibi faktörleri değerlendirerek bir rapor sunar.
Sözlü Yargılama ve Hüküm: Tahkikat aşaması tamamlandıktan sonra sözlü yargılama yapılır ve mahkeme kararını açıklar.
Yargıtay kararları, kira tespit davalarında bilirkişi incelemesinin önemini ve nasıl yapılması gerektiğini vurgulamaktadır:
3. Hukuk Dairesi 2017/12034 E. , 2018/5409 K belirtildiği üzere ;” öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re’sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun olarak saptanması gerekir.Kural olarak 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı Y.İ.B.K uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir”
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/5626 E. , 2013/7247 K. Göre de “Buna göre mahkemece, kira parasının tesbitinin bir sınırlama olduğu gözetilerek; öncelikle taraflara var ise başka emsal kira sözleşmelerini sunmaları için süre verilmeli (bu esnada mahkemece de resen emsal kira sözleşmeleri araştırılmalı), yeniden üç kişiden (inşaat, mimar, mülk bilirkişileri) oluşturulacak Bilirkişi Kurulu marifetiyle kiralanan taşınmaz ve emsal kira sözleşmelerine konu kiralananlar tek tek gezilip incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, gerekirse bilirkişilerce bulunan emsallere ait kira sözleşmeleri, ilgili kuruluşlardan temin edilerek rapor somut gerçekler ışığında resen değerlendirilerek denetlenmeli, buna göre hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parası saptanmalıdır”
Talep ve Talepte Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kira tespit davasında talep, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir. Bu talep açık, net ve tam olmalıdır.
Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. , 2021/267 K. da bu hususa şöyle dikkat çekilmiştir; “Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir”
Talepte bulunurken aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
- Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılamaz: Kira tespit davaları, belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Talep edilen kira bedeli net bir şekilde belirtilmelidir.
- Hakkaniyet ve Emsal Kira Bedelleri: Talep edilen kira bedeli, TBK madde 344’te belirtilen hakkaniyet ve emsal kira bedelleri ilkelerine uygun olmalıdır. Mahkeme, bu ilkeler doğrultusunda bir karar verecektir.
- Hukuki Yarar: Davacının kira bedelinin tespitinde hukuki yararı bulunmalıdır. Kiracının artırarak ödediği kira bedelini ödemekten vazgeçip önceki dönem kira bedelini ödemeye başlaması halinde, davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece hüküm altına alınmasında hukuki yararı vardır.(
- 3. Hukuk Dairesi 2017/4787 E. , 2018/11834 K.)
Sonuç / Özet
Kira tespit davası, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına ve yasal düzenlemelere uygun olarak belirlenmesi için önemli bir hukuki yoldur. Bu davayı açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Dava açarken yetkili mahkeme, dava açma süreleri ve dava dilekçesinin içeriği gibi hususlara dikkat edilmelidir. Dava sürecinde ise özellikle bilirkişi incelemesi, mahkemenin kararını etkileyen en önemli unsurlardan biridir. Talepte bulunurken ise kira bedelinin net bir şekilde belirtilmesi, hakkaniyet ve emsal kira bedelleri ilkelerine uygun olması ve davacının hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Tüm bu süreçlerde bir avukattan hukuki destek almak, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve davanın doğru bir şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşır.